Fokus Wohnen Deutschland stoppt vorübergehend Anteilsrücknahme

Fokus Wohnen Deutschland setzt Anteilsrücknahme aus

Anleger können Anteile am offenen Immobilienfonds derzeit nicht zurückgeben

Der offene Immobilienfonds „Fokus Wohnen Deutschland“ hat am 26. Februar 2026 die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Für Anleger bedeutet das, dass sie ihre Fondsanteile aktuell nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben können und damit kurzfristig nicht über das investierte Kapital verfügen. Nach den gesetzlichen Rahmenbedingungen kann eine Aussetzung der Anteilsrücknahme für bis zu 36 Monate erfolgen.

Der Vorgang reiht sich in eine Phase ein, in der mehrere offene Immobilienfonds unter Druck geraten sind. Neben deutlichen Wertanpassungen bei einzelnen Fonds wurde in vergleichbaren Fällen auch die Rücknahme zeitweise gestoppt. Für Anleger ist das vor allem deshalb relevant, weil sich hieraus ein Liquiditätsrisiko ergibt, über das im Rahmen einer ordnungsgemäßen Anlageberatung aufgeklärt werden muss.

Krise am Immobilienmarkt belastet offene Immobilienfonds

Der Fonds „Fokus Wohnen Deutschland“ wurde von der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH aufgelegt und wird von der Industria Immobilien GmbH gemanagt. Nach Angaben des Fondsmanagements investiert der Fonds überwiegend in Wohnimmobilien in deutschen Ballungsgebieten. Der Fonds halte derzeit 45 Objekte mit über 2.700 Wohnungen sowie 163 Gewerbeeinheiten.

Als Gründe für die Aussetzung nennt das Management die anhaltende Krise am Immobilienmarkt, gestiegene Zinsen und höhere Finanzierungs- und Refinanzierungskosten. Hinzu komme ein gesunkenes Transaktionsvolumen und eine verlängerte Transaktionsdauer bei Verkäufen. Zudem seien bei offenen Immobilienfonds seit längerer Zeit Nettomittelabflüsse zu verzeichnen; dieser Trend habe sich zuletzt nochmals verstärkt. Der Fonds sei hiervon ebenfalls betroffen.

Liquide Mittel reichen nach Angaben des Managements nicht aus

Nach Darstellung des Fondsmanagements hätten die vorhandenen liquiden Mittel nicht ausgereicht, um gleichzeitig (1) Rückgabewünsche von Anlegern zu bedienen und (2) die laufende Bewirtschaftung der Immobilien ordnungsgemäß sicherzustellen. Deshalb sei die Aussetzung der Anteilsrücknahme beschlossen worden. Ebenso würden derzeit keine neuen Anteile ausgegeben.

Offene Immobilienfonds investieren typischerweise in illiquide Vermögenswerte (Immobilien), während Anleger grundsätzlich Anteile zurückgeben können. Wenn jedoch viele Anleger gleichzeitig verkaufen wollen, kann dies zu Liquiditätsengpässen führen. Historisch wurde dieses Spannungsfeld insbesondere nach der Finanzkrise 2008 deutlich, als verschiedene Fonds geschlossen und teils später abgewickelt wurden.

Rückgabefrist und Mindesthaltedauer

Um massenhafte Rückgaben in kurzer Zeit zu begrenzen, gelten bei offenen Immobilien-Publikumsfonds unter bestimmten Voraussetzungen gesetzliche Einschränkungen für die Rückgabe: Anleger können Anteile grundsätzlich nicht mehr jederzeit zurückgeben, sondern müssen eine Rückgabefrist von 12 Monaten beachten und die Anteile zuvor mindestens 24 Monate gehalten haben.

Diese Struktur kann Rückgaben zwar bremsen, bietet aber keinen vollständigen Schutz, wenn sich die wirtschaftliche Lage am Immobilien- und Transaktionsmarkt deutlich verschlechtert. Kommt es zu hohen Rückgabewünschen bei gleichzeitig eingeschränkter Verkaufbarkeit von Immobilien, kann eine Aussetzung der Rücknahme als Instrument zur Liquiditätssicherung eingesetzt werden.

Beim „Fokus Wohnen Deutschland“ seien nach Angaben des Managements seit 2024 zehn Objekte mit einem Gesamtvolumen von 163 Millionen Euro veräußert worden. An weiteren Verkäufen werde gearbeitet, um zusätzliche Liquidität zu generieren und die Aussetzung möglichst zeitnah zu beenden.

Aussetzung der Anteilsrücknahme: erhebliches Liquiditätsrisiko – Aufklärungspflichten

Die Aussetzung der Anteilsrücknahme kann – je nach Rechtsgrundlage und Einzelfall – bis zu 36 Monate andauern. Danach muss die Rücknahme grundsätzlich wieder aufgenommen werden oder es kommen weitere Schritte in Betracht, etwa eine Abwicklung des Fonds nach den einschlägigen gesetzlichen Vorgaben.

Für Anleger stellt die Möglichkeit einer Aussetzung ein wesentliches Risiko dar, weil sie in dieser Zeit nicht oder nur eingeschränkt über ihr Kapital verfügen können. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 29. April 2014 (Az. XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) klargestellt, dass über das Liquiditätsrisiko aufgrund einer möglichen Aussetzung der Anteilsrücknahme im Rahmen der Anlageberatung aufgeklärt werden muss.

Wichtig: Ob eine Pflichtverletzung vorliegt, hängt stets von den konkreten Umständen ab, u. a. von Art des Vertriebs, Inhalt des Beratungsgesprächs, den übergebenen Unterlagen (z. B. Verkaufsprospekt/Basisinformationsblatt, Produktinformationsblätter) sowie dem Risikoprofil des Anlegers.

Weitere Risiken offener Immobilienfonds

Neben der Aussetzung der Rücknahme sind Anleger typischerweise weiteren Risiken ausgesetzt, darunter:

• Markt- und Bewertungsrisiken (z. B. Wertanpassungen bei Immobilienbewertungen),
• Miet- und Leerstandsrisiken (sinkende Mieteinnahmen, höhere Fluktuation),
• Instandhaltungs- und Sanierungsrisiken (steigender Modernisierungsbedarf),
• Zins- und Finanzierungseffekte (höhere Fremdkapitalkosten, erschwerte Refinanzierung),
• Liquiditäts- und Transaktionsrisiken (eingeschränkte Verkaufbarkeit in schwachen Marktphasen).

Diese Aspekte sollten in einer anleger- und objektgerechten Beratung nachvollziehbar erläutert werden. Ebenso ist regelmäßig zu prüfen, ob ein Produkt in Bezug auf Anlageziel, Laufzeitvorstellungen und Liquiditätsbedarf des Anlegers überhaupt geeignet war.

Schadenersatzansprüche: Prüfung im Einzelfall

Wurden wesentliche Risiken nicht erläutert, Risiken verharmlost dargestellt oder passte die Anlage nicht zu den individuellen Anlagezielen (z. B. kurzfristiger Liquiditätsbedarf), können Ansprüche auf Schadenersatz in Betracht kommen. Das kann etwa auf Beratungsfehler oder unvollständige Risikoaufklärung gestützt werden. Maßgeblich ist stets der konkrete Einzelfall, insbesondere welche Informationen erteilt und welche Unterlagen übergeben wurden.

Hinweis zur Verjährung: Ob Ansprüche verjährt sind, lässt sich nur anhand der konkreten Daten (Zeichnung, Beratung, Kenntnisstand, Schriftverkehr) beurteilen. Eine zeitnahe Prüfung kann sinnvoll sein.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Eine abschließende Bewertung ist nur nach Prüfung der Unterlagen und des konkreten Sachverhalts möglich.

MTR Legal Rechtsanwälte berät im Kapitalmarktrecht zu Fragen rund um offene Immobilienfonds. Weitere Informationen finden Sie hier: Kontakt.

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