BGH bestätigt Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts im Überblick

BGH: Nachbarerbbaurecht ist zulässig

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. Dezember 2025 – Az. V ZR 15/24

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 19. Dezember 2025 (Az. V ZR 15/24) entschieden, dass ein sogenanntes Nachbarerbbaurecht grundsätzlich zulässig ist. Damit kann ein Erbbaurecht auch dann wirksam bestellt werden, wenn sich ein bereits bestehendes oder noch zu errichtendes Gebäude nicht nur auf das belastete Grundstück beschränkt, sondern sich über mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt.

Die Entscheidung beendet eine über längere Zeit kontrovers diskutierte Frage und ist für die Gestaltung größerer Immobilienprojekte – insbesondere bei komplexen innerstädtischen Grundstückszuschnitten – von erheblicher praktischer Bedeutung.

Was ist ein Erbbaurecht – und was meint „Nachbarerbbaurecht“?

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu errichten oder ein vorhandenes Bauwerk zu nutzen. Es wird regelmäßig als grundstücksgleiches Recht im Grundbuch geführt und ist veräußerlich sowie vererblich. Typischerweise wird es an einem einzelnen Grundstück bestellt.

Von einem Nachbarerbbaurecht spricht man, wenn ein einheitliches Gebäude (z. B. ein Kaufhauskomplex) sich baulich über mehrere Grundstücke erstreckt, das Erbbaurecht aber nur an einem dieser Grundstücke bestellt wird, während Teile des Gebäudes auf benachbarten Grundstücken stehen oder stehen sollen. Solche Konstellationen treten in der Praxis vor allem dort auf, wo Grundstücke zersplittert sind und sich ein Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht sinnvoll in separate Baukörper aufteilen lässt.

Ausgangsfall: Streit um die Wirksamkeit eines Erbbaurechtsvertrags

Dem BGH lag ein Streit über die Wirksamkeit eines Erbbaurechtsvertrags zugrunde. Vereinbart wurde ein Erbbaurecht für ein großes Kaufhaus, das sich über mehrere Grundstücke erstreckte. Das Erbbaurecht wurde jedoch nur an dem Grundstück einer Erbengemeinschaft bestellt.

Vertraglich war zugleich geregelt, dass benachbarte Grundstücke in das Bauvorhaben einbezogen werden dürfen, sofern der Erbengemeinschaft dadurch kein Nachteil entsteht. Zudem verpflichtete sich das Handelsunternehmen als Erbbauberechtigte, auf Verlangen eine bauliche Trennung so herbeizuführen, dass auf dem Erbbaugrundstück ein eigenständig nutzbares Gebäude entsteht.

In der Folge verweigerte die Erbbauberechtigte die Zahlung des Erbbauzinses und berief sich auf eine angebliche Nichtigkeit des Vertrags wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG. Sie argumentierte, das Erbbaurecht müsse sich räumlich auf das belastete Grundstück beschränken und dürfe nicht Grundlage eines grundstücksübergreifenden Gebäudekonzepts sein. Die Erbengemeinschaft hielt den Vertrag demgegenüber für wirksam und machte den Erbbauzins geltend.

Entscheidung des BGH: Nachbarerbbaurecht verstößt nicht per se gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG

Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der vereinbarten Gestaltung. Ein Erbbaurecht kann nach der Entscheidung auch dann wirksam bestellt werden, wenn sich das Gebäude über mehrere Grundstücke erstreckt. Ein generelles Verbot eines Nachbarerbbaurechts lässt sich – so der BGH – weder dem Wortlaut noch Sinn und Zweck von § 1 Abs. 3 ErbbauRG entnehmen.

§ 1 Abs. 3 ErbbauRG dient vor allem dazu, unübersichtliche Rechtsverhältnisse zu vermeiden, etwa wenn verschiedene Berechtigte an unterschiedlichen Teilen eines Gebäudes beteiligt sind und dadurch schwer handhabbare Zuordnungen entstehen. Diese Gefahr besteht jedoch nicht in gleicher Weise, wenn ein einheitliches Gebäude vorliegt und nur ein Erbbauberechtigter vorhanden ist. In einer solchen Konstellation können die Rechtsverhältnisse gerade hinreichend klar bleiben.

Besonders hervorzuheben ist, dass der BGH mit dieser Entscheidung seine früher vertretene, restriktivere Sichtweise ausdrücklich aufgegeben hat. Damit steigt die Planungssicherheit für vergleichbare Vertragsgestaltungen deutlich.

Kein Verstoß gegen zwingendes Recht – Erbbauzins bleibt geschuldet

Da der Vertrag nicht gegen zwingende gesetzliche Vorgaben verstößt, bleibt er wirksam. Die vertraglichen Hauptpflichten – insbesondere die Zahlung des Erbbauzinses – bestehen fort. Der Einwand, der Vertrag sei nichtig und daher müsse nicht gezahlt werden, griff im entschiedenen Fall nicht durch.

Praktische Bedeutung: Mehr Rechtssicherheit bei komplexen Bauvorhaben

Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit in einem Bereich, der in Rechtsprechung und Literatur lange uneinheitlich beurteilt wurde. Für die Praxis ergeben sich daraus mehrere wichtige Konsequenzen:

• Bestätigung bestehender Gestaltungen: Erbbaurechtskonstruktionen, bei denen ein Gebäude über Grundstücksgrenzen hinweg reicht, sind nicht allein deshalb unwirksam.
• Mehr Spielraum bei Projektentwicklungen: Größere Vorhaben können rechtssicherer strukturiert werden, auch wenn nicht sämtliche Flächen einem Eigentümer zugeordnet sind.
• Vertragsgestaltung bleibt entscheidend: Auch wenn das Nachbarerbbaurecht grundsätzlich zulässig ist, kommt es auf klare Regelungen an – etwa zu Nutzung, Instandhaltung, Rückbau- oder Trennungsverlangen, Haftung, Dienstbarkeiten/Zuwegungen sowie zur Absicherung im Grundbuch.

Wichtiger Hinweis zur Einordnung

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Ob und wie eine konkrete Nachbarerbbaurechts-Gestaltung rechtssicher umgesetzt werden kann, hängt von den Umständen des Projekts und einer sorgfältigen Vertrags- und Grundbuchgestaltung ab.

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