Dach und Fach-Klausel: OLG Frankfurt bestätigt Rechte von Vermietern

Dach und Fach-Klausel: OLG Frankfurt stärkt Vermieter

Urteil des OLG Frankfurt vom 16. Oktober 2025 – Az. 14 U 103/20

 

Die sogenannte „Dach und Fach-Klausel“ ist im gewerblichen Mietrecht ein häufiger Streitpunkt. Mit Urteil vom 16. Oktober 2025 (Az. 14 U 103/20) hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt die Bedeutung solcher Klauseln erneut hervorgehoben und klargestellt, dass Vermieterpflichten durch vertragliche Regelungen im gewerblichen Bereich wirksam begrenzt werden können – sofern die Vereinbarung hinreichend bestimmt ist und der Vertragsinhalt insgesamt trägt.

Gerade in gewerblichen Mietverhältnissen ist es üblich, Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten individuell zwischen den Parteien zu verteilen. Dabei beschreibt die „Dach und Fach-Klausel“ vereinfacht: Der Vermieter bleibt für die grundlegende Gebäudesubstanz verantwortlich (insbesondere Dach, tragende Bauteile sowie die äußere Gebäudehülle), während der Mieter typischerweise die Verantwortung für das „Innenleben“ übernimmt – etwa Innenausbau, Ausstattung, technische Anlagen innerhalb der Mietfläche und sonstige nicht tragende Bauteile.

 

Rechtlicher Hintergrund: Abweichungen von gesetzlichen Pflichten im Gewerbemietrecht

 

Ausgangspunkt ist, dass der Vermieter nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verpflichtet ist. Im gewerblichen Mietrecht sind jedoch vertragliche Abweichungen hiervon in deutlich größerem Umfang möglich als im Wohnraummietrecht. Entscheidend ist, was die Parteien vereinbart haben – und wie diese Vereinbarung im Einzelfall auszulegen ist.

Wichtig für die Praxis: Bei formularmäßigen Vertragsklauseln (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) können Inhaltskontrollen eine Rolle spielen. Ob eine Klausel als individuell ausgehandelt oder als AGB zu bewerten ist, kann daher maßgeblich sein. Unabhängig davon gilt: Je pauschaler die Formulierung, desto größer das Streitpotenzial.

 

Keine eindeutige Definition von „Fach“

 

Der Begriff „Fach“ ist gesetzlich nicht eindeutig definiert. Genau daraus ergeben sich in der Praxis häufig Konflikte: Der Umfang der Vermieterpflichten hängt maßgeblich davon ab, wie weit „Fach“ verstanden wird. In Streitfällen geht es dann regelmäßig um die Abgrenzung zwischen wesentlichen konstruktiven Bestandteilen (eher Vermieterpflicht) und Bauteilen ohne tragende oder konstruktive Funktion (eher Mieterpflicht, wenn so vereinbart).

 

Der Fall: Sale-and-Lease-Back und Sanierungskosten in Millionenhöhe

 

Im entschiedenen Fall stritten das Land Hessen und eine Vermieterin. Das Land hatte im Rahmen eines Sale-and-Lease-Back-Modells mehrere Immobilien veräußert und anschließend langfristig zurückgemietet. Der Mietvertrag enthielt eine Dach und Fach-Klausel, nach der die Vermieterin lediglich für „Dach und Fach“ zuständig sein sollte.

Seit 2009 traten erhebliche Schäden am Innenputz sowie an tragenden Bauteilen auf. Das Land Hessen verlangte einen Vorschuss in Höhe von rund 10 Millionen Euro für Sanierungsmaßnahmen von der Vermieterin.

Bereits das Landgericht Fulda hatte die Klage abgewiesen. Das OLG Frankfurt bestätigte diese Entscheidung und stellte klar, dass die vertragliche Vereinbarung wirksam ist und die gesetzlichen Instandhaltungspflichten des Vermieters im konkreten Vertrag wirksam eingeschränkt wurden.

 

Auslegung des Begriffs „Fach“: Innenputz fällt nicht darunter

 

Im Zentrum der Entscheidung stand die Auslegung des Begriffs „Fach“. Nach Auffassung des OLG Frankfurt umfasst „Fach“ nur solche Bauteile, die für Konstruktion und Funktionsfähigkeit des Gebäudes wesentlich sind. Dazu zählen insbesondere tragende Elemente sowie die äußere Gebäudehülle.

Der Innenputz gehört nach Ansicht des Gerichts ausdrücklich nicht dazu. Er sei lediglich ein nichttragender Überzug ohne statische Funktion. Folglich fällt seine Instandsetzung – bei einer entsprechenden vertraglichen Verteilung – nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

Auch systematische Erwägungen stützten dieses Ergebnis: Der Außenputz war im Vertrag ausdrücklich dem Vermieter zugeordnet; eine entsprechende Regelung zum Innenputz fehlte. Das wertete das Gericht als bewusstes Abgrenzungsmerkmal.

Eine vom Land behauptete allgemeine Verkehrsanschauung, wonach Innenputz regelmäßig unter „Dach und Fach“ falle, konnte das OLG Frankfurt zudem nicht feststellen. Pauschale Hinweise auf eine angebliche Üblichkeit genügen dafür nicht.

 

Konsequenzen für die Praxis: Enge Auslegung entlastet Vermieter

 

Die Entscheidung hat über den Einzelfall hinaus Bedeutung:

• Dach und Fach-Klauseln sind eher eng auszulegen: Maßgeblich sind die wesentlichen konstruktiven Teile und die äußere Hülle.
• Mieter tragen ein weitreichendes Instandhaltungsrisiko, wenn ihnen „alles außer Dach und Fach“ übertragen wird – auch bei erheblichen Kosten, sofern die Maßnahmen nicht dem Kern der Gebäudesubstanz zuzuordnen sind.
• Beweislast und Darlegungslast sind praxisrelevant: Wer sich auf eine abweichende Auslegung (z. B. aufgrund behaupteter Branchenüblichkeit) beruft, muss diese Umstände substantiieren.

Gerade bei langfristigen Verträgen und komplexen Transaktionen wie Sale-and-Lease-Back kann das Instandhaltungsregime wirtschaftlich wichtiger sein als der reine Mietzins, weil es die Kostenrisiken über Jahrzehnte verschieben kann.

 

Präzise Vertragsgestaltung: Bauteile und Zuständigkeiten konkret benennen

 

Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer klaren Vertragsgestaltung. Unklare oder zu pauschale Regelungen bergen erhebliche wirtschaftliche Risiken. Empfehlenswert ist es daher, Instandhaltung und Instandsetzung nicht nur abstrakt („Dach und Fach“), sondern konkret zu regeln, etwa durch:

• Aufzählungen einzelner Bauteile (z. B. Dachhaut, Tragwerk, Außenfassade, Fenster, Leitungen, Klima-/Lüftungsanlagen, Innenputz, Bodenaufbauten),
• Abgrenzungen nach Lage (außen vs. innen) und Funktion (tragend vs. nicht tragend),
• Regelungen zu Prüf-/Wartungsintervallen und Dokumentationspflichten,
• Mechanismen zu Kostenschwellen, Instandhaltungsbudgets, Rücklagen oder Umlage-/Erstattungsmodellen,
• Vorschriften zur Mängelanzeige, Fristsetzung und Koordination von Maßnahmen.

Insbesondere sollten die Parteien vermeiden, sich im Streitfall auf unbestimmte Begriffe oder bloße Üblichkeiten verlassen zu müssen.

 

Verkehrsanschauung reicht nicht: Substantiierung ist erforderlich

 

Das OLG Frankfurt macht zudem deutlich: Wer eine bestimmte Auslegung mit einer angeblichen Verkehrsanschauung oder Branchenpraxis begründen möchte, muss diese im Prozess konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen. Allgemeine Behauptungen („das macht man so“) sind regelmäßig nicht ausreichend.

 

Fazit

 

Das Urteil des OLG Frankfurt (16. Oktober 2025 – Az. 14 U 103/20) schafft wichtige Orientierung zur Reichweite von Dach und Fach-Klauseln im gewerblichen Mietrecht. „Fach“ erfasst danach vor allem konstruktiv wesentliche Bestandteile, während Innenputz typischerweise nicht dazugehört. Für Vermieter bedeutet das eine klarere Begrenzung der Haftungs- und Kostenrisiken; Mieter sollten das vertragliche Instandhaltungsregime vor Vertragsschluss sorgfältig kalkulieren und – wo nötig – konkretisieren.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

MTR Legal Rechtsanwälte berät im Immobilienrecht.

Nehmen Sie gerne Kontakt auf.

 

from MTR Legal Rechtsanwälte https://www.mtrlegal.com/dach-und-fach-klausel-olg-frankfurt-bestaetigt-rechte-von-vermietern/